Offene Bauweise ist die Bebauung, bei der Einzel- und Doppelhäuser mit seitlichen Grenzabständen (Absatz 7) erstellt sind oder erstellt werden sollen.
Die offene Bauweise ist, sofern sie nicht durch einen Bebauungsplan oder eine Baupolizeiverordnung festgelegt ist, auch dann anzunehmen, wenn in dem in Betracht kommenden Teil der Straßenfront die offene Bauweise vorherrschend ist. Im Außengebiet (§ 78) ist nur die offene Bauweise zugelassen.
A. Vorderhausbebauung
In der offenen Bauweise sind nur Einzel- oder Doppelhäuser zugelassen.
Die Errichtung fensterloser Außenwände ist unzulässig.
Falls auf einem Grundstück eine Brandmauer auf der Grenze vorhanden ist, muß der Nachbar seinen Neubau so auf die Grenze stellen, daß die vorhandene Brandmauer, soweit als möglich, verdeckt wird; dies gilt auch dann, wenn die vorhandene Brandmauer in einer geringeren Entfernung als 3,00 m von der Grenze steht; über das Anbaurecht und die engen Reihen siehe §§ 28 bis 33 und 35 bis 37.
Der Anbauende muß sein Gebäude in seinen äußeren Teilen dem vorhandenen Gebäude harmonisch anpassen.
Neubauten dürfen auf der Grenze nur errichtet werden, wenn
beide Grundstückseigentümer auf der gemeinsamen Grenze Gebäude einheitlich errichten oder sich bei gleichzeitiger dinglicher Sicherung (§ 1018 BGB) dazu verpflichten;
zur Vermeidung fensterloser Außenwände der Nachbar das Fensterrecht und das Recht zur Ausführung von Dachvorsprüngen, die in das Nachbargrundstück hineinragen, schriftlich einräumt; auf die §§ 26, 27, 36 und 37 wird verwiesen.
Auf nichtgewerbliche Unterstellräume für Personenkraftwagen finden vorstehende Bestimmungen keine Anwendung.
Gebäude dürfen nur in einer Entfernung von mindestens 3,00 m, bei einer Bebauung von mehr als 7,50 m Höhe in einer Entfernung von mindestens 4,00 m und bei einer Bebauung von mehr als 11 m Höhe in einer Entfernung von mindestens 5,00 m von den seitlichen Nachbargrenzen errichtet werden, soweit nicht wegen der Konstruktion der Umfassungswände (§ 76) oder bei Räumen zum dauernden Aufenthalt von Menschen (§ 90) ein größerer Abstand vorgeschrieben ist. Der einzuhaltende seitliche Mindestabstand von der Nachbargrenze wird als Bauwich bezeichnet. Die Abstände werden senkrecht zur seitlichen Umfassungsmauer gemessen.
Durch örtliche Baupolizeiverordnung können für die seitlichen Grenzabstände größere Entfernungen vorgeschrieben werden.
Hat ein Nachbargebäude einen geringeren Abstand von der Seitengrenze als 3,00 m, so ist von dem bestehenden Gebäude ein Abstand einzuhalten, der dem in Absatz 7 festgesetzten doppelten seitlichen Grenzabstand (Bauwich) entspricht; auf § 35 wird verwiesen.
Bei Grenzen, die zur Baufluchtlinie oder Baulinie schräg verlaufen, kann die Baugenehmigungsbehörde zulassen, daß die in Absatz 7 festgelegten Abstände in einer Entfernung von 5,00 m von der vorderen Gebäudeflucht gemessen werden, jedoch dürfen die geringsten Abstände von der Nachbargrenze nicht kleiner sein als 2,00 bzw. 3,00 bzw. 4,00 m. Verlaufen die Grenzen so schräg zur Baufluchtlinie oder Baulinie, daß die vorgeschriebenen Abstände nicht eingehalten werden können, so ist die Baugenehmigung zu versagen unter Hinweis auf die Notwendigkeit einer Grenzbereinigung oder Umlegung.
Als Höhe eines Gebäudes für die Bemessung der Grenzabstände gilt das Maß von der Erdoberfläche vor der in Betracht kommenden Ecke der vorderen und seitlichen Umfassungswände bis zum Schnittpunkt der Umfassungswände mit der Dachfläche. Die Höhe einer etwa vorhandenen Dachbrüstung (Attika) ist mitzurechnen.
Bei einer Breite des Bauwiches von 3,00 m dürfen Vorbauten bis zu 1,20 m Ausladung, 1,25 m Höhe und bis zu einer Breite von zwei Fünfteln der Haustiefe in diesen hineinragen. Bei breiteren Bauwichen kann das Maß der Ausladung um je 0,40 m für jeden weiteren Meter der Bauwichbreite vergrößert werden.
Balkone dürfen nicht mehr als ein Viertel der Bauwichbreite vorkragen.
Bauliche Anlagen mit notwendigen Fenstern an der Rückfront (§ 90 Absatz 3) müssen von der hinteren Grundstücksgrenze 5,00 m entfernt bleiben.
B. Hinterhausbebauung
In der offenen Bauweise gelten auch für Anbauten oder Hintergebäude die Bestimmungen der Absätze 3 bis 13. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn der Eindruck der offenen Bauweise nicht gestört wird. Die Errichtung von Hintergebäuden kann durch Baupolizeiverordnung verboten oder eingeschränkt werden.
Die Errichtung von Wohnbauten als Hinterhäuser ist nicht gestattet, wenn dies nicht in einem Bebauungsplan oder einer örtlichen Baupolizeiverordnung vorgesehen ist.
Hintergebäude dürfen die Höhe der Vordergebäude in der Regel nicht überschreiten. Sie sind im allgemeinen erst nach Errichtung der Vordergebäude zuzulassen.